<개정 증보판 머리말>
저자들은 오랫동안 관리처분계획 타당성 검증 업무를 직접 수행해 왔다. 그러면서 『재건축 재개발의 모든 것(관리처분계획 이론과 실무)』 초판이 타당성 검증을 받는 입장에서 겪는 어려움을 충분히 담아내지 못한 대목이 있음을 확인했고, 정비사업 실무 현장에서 바로 도움이 되는 내용을 채우고자 개정에 착수했다.
이번 개정 증보판은 관리처분계획 타당성 검증 현장 실무자와 감정평가사가 함께 참여해 현장성과 전문성을 강화했으며, 최근 개정된 법령과 판례 및 유권해석 등을 충실히 반영하고, 반복적으로 제기되는 주요 쟁점을 보완했다. 사업장마다 관리처분계획의 기준과 내용, 정관, 시·도조례가 각기 달라 실무자의 판단과 절차가 달라지는 현실을 인지해 실제 타당성 검증과정에서 의사결정 근거를 제시하고자 했다.
이 책은 다음과 같은 사항을 지향했다.
첫째, 실무 지침서로 분양신청, 관리처분계획 기준 및 절차, 관리처분계획 내용, 관리처분계획 인가의 과정을 정리했다.
둘째, 관리처분계획에 대한 쟁점과 근거를 명료화하기 위해 관련 법령, 조례, 판례, 유권해석 등을 수록해 판단할 수 있는 기준을 제시했다.
셋째, 실제 검증 사례에서 빈번히 발생하는 오류 및 분쟁의 포인트를 기술해 재발을 줄이고자 했다.
정비사업에서 관리처분계획은 조합원의 재산권을 변환하는 절차이면서 사업의 성공 여부를 결정하는 단계다. 이렇듯 매우 중요한 절차이므로 관리처분계획에 대한 타당성 검증은 핵심적인 단계라 할 수 있다. 이번 개정 증보판이 정비사업 실무자와 조합 관계자, 공공기관 담당자, 연구자 등 현장의 다양한 실무자에게 신뢰할 만한 참조서이자 실무 기준서가 되기를 바란다.
끝으로 이 책이 나오기까지 아낌없이 조언해 주신 한국부동산원 도시정비처 직원들께 감사드리며, 이 책의 뿌리가 된 (구)한국감정원 부동산컨설팅부에 무한한 감사와 애정을 나누고 싶다. 특히, 선장이셨던 박기찬·정용규·전수재·최재규 선배님과 “재건축 재개발”이란 항해를 함께 해주신 주대식 선배님께 깊이 감사드린다. 또한, 이번 개정 증보판 작업에 마음을 모아 준 공동저자(김능진, 이호성, 한승수)와 감수자(유은철)에게도 진심으로 감사드린다. 이 책이 한국부동산원의 후배들에게는 든든한 마중물이, 현장의 실무자들에게는 신뢰할 수 있는 기준서가 되기를 소망해 본다.
2025. 08. 15.
저자를 대표해
장종권
<차례>
제1장 관리처분계획의 개념
1. 개요
2. 법률적 개념
가. 행정계획
나. 처분성
제2장 관리처분계획의 법률 내용
1. 분양신청 절차
가. 분양통지 및 공고
나. 분양신청기간
다. 분양신청 절차
라. 재분양공고 등
마. 투기과열지구 분양신청 금지
2. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치
가. 손실보상에 관한 협의
나. 수용재결 및 매도청구소송
3. 관리처분계획의 수립
가. 관리처분계획의 인가 등
나. 관리처분계획 작성 시 재산평가방법
다. 조합원 통지
라. 사업시행계획 인가 및 관리처분계획 인가의 시기조정
마. 관리처분계획의 수립기준
바. 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일
4. 관리처분의 방법 및 기준
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업
나. 재건축사업
5. 관리처분계획의 공람 및 인가
가. 공람 및 의견청취
나. 인가 여부의 통보 및 고시
6. 관리처분계획에 따른 처분 등
가. 조성된 대지 등의 처분
나. 토지등소유자(조합원) 공급
다. 입주자 모집조건 등
라. 잔여분에 대한 처리
마. 임대주택 인수 의무
바. 임차인 자격 등
사. 잔여주택의 공급
아. 지분형주택의 공급
자. 토지임대부 분양주택의 전환
7. 관리처분계획 고시의 효과
가. 사용·수익의 정지
나. 건축물의 철거
8. 용익권자를 위한 조치
가. 권리자의 계약 해지
나. 금전의 반환청구권 행사
다. 구상권 행사
라. 압류권 행사
마. 임대차보호법 제외
제3장 관리처분계획 인가 실무
1. 관리처분계획 수립 절차상 확인 사항
가. 분양신청 및 분양신청기간
나. 분양신청서류 등 확인 사항
2. 관리처분계획 수립
가. 관리처분계획에 포함할 사항
나. 관리처분계획 수립 시 주의사항
다. 중요사항의 통지, 공람, 총회 등 절차의 적정성
제4장 관리처분계획의 주요 내용 확인 사항
1. 분양대상자
가. 분양대상자의 요건
나. 분양대상자의 자격
2. 주택공급 자격 확인 유의사항
가. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우
나. 1세대 1주택 공급 위반
다. 투기과열지구(조합원 지위 양도 제한 및 예외)에서의 분양 적격 여부
라. 2주택 공급 위반(주거전용면적, 종전 가격)
마. 조례에서 정한 기준 적용
바. 무허가건축물
사. “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”에 관한 경과조치(서울시)
아. 다가구주택의 예외 및 다세대주택의 전환(서울시)
자. 토지와 주택이 분리된 소유자의 주택공급
차. 상가 소유자의 주택공급
카. 권리가액에 의한 분양대상자
타. 평형 및 동·호수 등 특별배정 제한
파. 기타사항
3. 투기과열지구내 5년 재당첨 제한221
4. 재분양신청
5. 평형 변경
6. 부대·복리시설 분양
7. 기타사항
가. 감정평가 가격시점
나. 조합원 분양가격
다. 보류지
라. 비례율
마. 비례율 적용대상 종전자산 평가
바. 권리가액
사. 총 분양수입 추계
아. 정비사업비
자. 관리처분계획 타당성 검증
차. 세입자 손실보상을 위한 영업권보상 및 주거이전비 기준일
카. 공사비 검증
타. 재건축부담금
파. 관리처분기준일
하. 권리산정기준일
거. 조합원입주권(분양권)
너. 조합임원에 대한 인센티브
제5장 관리처분계획 타당성 검증 구비목록
1. 관리처분계획 절차 관련 서류
2. 조합원 명부
3. 분양신청서 관련 서류
4. 인·허가 관련 서류
5. 기타 제출서류
별첨 1 관리처분계획 타당성 검증 시 첨부 양식
<첨부 1> 분양신청자 세부 현황자료
<첨부 2> 다물권자 매도 현황 제출(엑셀)
<첨부 3> 정비사업비 세부 내역 제출
<첨부 4> 관리처분계획 수립 진행 사항
<첨부 5> 대상 정비사업 관련 사항
별첨 2 서울특별시, 경기도, 인천광역시 조례상 관리처분계획 관련 내용
<저자 소개>
장종권(張鍾權)
• 건국대학교 행정대학원(현 부동산대학원) 부동산학과 졸업(행정학 석사)
• 건국대학교 부동산대학원 최고경영자과정 수료
• 1989. 한국감정원(현 한국부동산원) 입사
• 2017. 한국감정원 부동산통계센터장(현 부동산통계처)
• 2018. 한국감정원 홍보실장
• 2020. 한국감정원 경기동부지사장(현 성남지사)
• 2020. 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부
• 2025. 현재 ㈜더한파트너스 대표이사
주요 경력
• 건설교통부 도시정비 및 주거환경 포럼위원(2004)
• 건설교통부 주거환경팀 법령 등 제·개정 T·F Team원
- 도시 및 주거환경정비법 실무위원
- 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 실무위원
• 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제정 T·F Team원(2005)
• 국토해양부 재정사업 자체평가위원회 위원(2014~2017)
• LH공사 경영투지심사위원회 위원(2014~2015)
• 김포시 분영가심사위원회 위원(2015~2017)
• 서울특별시(2021, 2022), 광주광역시(2021), 고양시(2022), 전주시(2021) 정비사업 실태점검
위원
• 천안시, 의왕시 정비사업 관리처분계획 타당성 검증 실무교육 강사(2022)
• 의왕내손다, 신반포15차, 반포3주구, 광명9R·11R, 노량진2촉진구역, 부개4구역, 도화4구역, 산곡
6, 십정3, 신반포21차, 영통2구역, 철산주공10·11단지, 군포10, 과천주공8·9, 개포5 등 관리처분
계획 타당성 검증 업무수행
김능진(金能鎭)
• 감정평가사
• 한양대학교 도시공학과 졸업
• 경북대학교 대학원 조사통계학과 졸업(이학석사)
• 1996. 한국감정원(현 한국부동산원) 입사
• 2018. 경북안동지사장
• 2020. 한국부동산원 부동산통계처장
• 2021. 한국부동산원 녹색건축처장
• 2025. 현재 한국부동산원 도시정비처장
주요 경력
• 경상북도 지방토지수용위원회 위원(2018～2021.7)
• 국토교통부 공시가격 균형성 제고 및 지가동향 조사체계 개편(T/F) 위원(2016)
• 국토교통부 기존건축물의 에너지성능개선기준 평가위원회 평가위원(2022~2025)
• 주택도시보증공사 민간협력형 도시재생리츠 공모 평가위원(2023.11.27~현재)
• 국토안전관리원 그린리모델링센터 심의위원회 위원(2022~2024)
• 경상북도 주거정책심의위원회 위원(2023.4.1.~현재)
• 의왕시 정비사업 점검관(2023.4.4.~현재)
• 포항시 도시분쟁조정위원회 위원(2023.4.1.~현재)
• 국토교통부 중앙토지수용위원회 전문검증단 외부검증위원(2023.8.31.~현재)
• 강원특별자치도 도시계획위원회 위원(2025.7.21.~현재)
• 한국부동산원 감정평가 타당성조사 검토위원회 위원(2021.11~현재)
• 한국부동산원 추정분담금 검증위원회 검증위원장(2023.1~현재)
• 한국부동산원 재건축부담금 검증 자문위원장(2023~현재)
• 한국부동산원 관리처분계획 타당성 검증 자문위원장(2023~현재)
• 한국부동산원 공사비검증단 자문위원회 위원장(2023~현재)
이호성(이호성)
• 건국대학교 산업대학원 건축공학과 졸업(공학석사)
• 2005. 한국감정원(현 한국부동산원) 입사
• 2017~2021. 국토교통부 주택정비과 파견(4년)
• 2025. 현재 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부 서울사업소장
정비사업 미래도시지원센터 서울사무소장
주요 경력
• 인천광역시 연수구 정비사업 자문위원
• 수원특례시 정비사업 사전지원 T·F위원
• 의왕시 정비사업 점검관
• 감정평가사협회 실무 수습 교육(정비사업분야) 강사
• 한국주택정비사업조합협회 관리처분계획, 실태점검 강사
• 한양대학교·대한민국동작주식회사 동작구형 정비사업 실무과정 강사
• 강남구청 관리처분계획 타당성 교육 강사
• 수원시 새빛시민 도시정비학교 강사
• 마포구청, 은평구청, 용인시, 의왕시 정비사업 아카데미 강사
• 감만1구역, 계림1구역, 서금사재정비, 지산1구역, 노량진5, 은마아파트, 수성1지구, 용두지구, 동인
4가7통, 반고개, 원당1·2구역 등 정비사업 실태점검 업무수행
• 수택지구, 장안111-4, 장암생활권1, 파장대우연립, 팔달8·10, 형곡3, 범일2, 제기1, 공항시장, 논
현종합시장, 대치동 구마을제1지구, 문래진주아파트, 방배남부종합시장, 수정아파트, 신길10, 한남
3, 송림5 등 관리처분계획 타당성 검증 업무수행
한승수(韓昇洙)
• 건축시공기술사
• 건국대학교 건축공학과 졸업
• 2019. 한국감정원(현 한국부동산원) 입사
• 2025. 현재 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부
주요 경력
• 서울특별시(2021, 2022), 울산광역시(2023), 전주시(2024) 정비사업 실태점검위원
• 한남2, 북아현2, 금호제16, 마천4, 이문4, 방화5, 흑석11, 주암장군마을, 방배신동아, 신반포27차
등 관리처분계획 타당성 검증 업무수행
• 둔촌주공, 개포1동주공, 문정동 136번지일대, 이문1, 행당제7구역 등 공사비 검증 업무수행
<감수자 소개>
유은철(兪銀哲)
• 감정평가사
• 부산대학교 환경공학과 졸업
• 부산대학교 환경공학과 공학석사
• 국가공무원인재개발원 고위정책과정(2021)
주요 경력
• 2004. 한국감정원(현 한국부동산원) 입사
• 2007. 미국 감정평가사협회 회원(MAI)
• 2007. 한국감정원 연구개발실장
• 2017. 중앙환경분쟁조정위원회 전문가 위촉
• 2021. 한국부동산원 공시통계본부장
• 2021∼2023. 국토교통부 감정평가 관리·징계위원회 위원
• 2022∼현재 중앙토지수용위원회 비상임위원
• 2022∼현재 국토교통부 민관합동PF 조정위원회 위원
• 2024∼현재 국토교통부 REITs 자문위원회 위원
• 2025. 현재 한국부동산원 부원장